상가건물 경매 시 임차인의 권리금 회수

상가건물 경매 시 임차인 권리금 회수 

 

 

경기 침체로 인해 영업 중인 임차건물이 경매에 넘어가는 일들이 빈번하게 생기고 있습니다. 상가건물의 경우 임차인은 일정한 조건을 갖춘 경우 보증금이 전액 변제되지 않은 경우 임대차의 존속을 주장할 수 있습니다. 그러나 상가건물 경매시 보증금과 달리 임차인의 권리금을 낙찰자에게 주장할 수 있는지에 대해서는 의문이 생깁니다. 상가건물 경매시 임차인의 권리금 회수 여부에 대해 알아봅니다.

 

상가건물 경매 시 임차인 권리금 회수

상임법 제8조(경매에 의한 임차권의 소멸)

임차권은 임차건물에 대하여 '민사집행법'에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

 

원칙

임차한 상가건물에 대해서 경매가 실시되는 경우에는 임차권은 원칙적으로 소멸합니다. 즉, 임차인은 더 이상 임대차 계약을 주장하거나 권리금 회수 보호를 받을 수 없고 낙찰자가 임차인이 주선한 신규 임차인을 거절해도 손해배상 청구는 불가합니다.

 

예외

임차인이 예외적으로 보호받는 경우는 ① 상가임대차보호법상 대항력(사업자등록 + 점유)이 있고 ②보증금을 전액 돌려받지 못한 경우 ③선순위 담보권(저당권 등)이 없는 경우에는 낙찰자도 임대인의 지위를 갖게 되어 상임법 제10조의4 적용으로 임차인의 권리금 회수를 방해하면 안 됩니다.

 

상임법 제10조의4(권리금회수기회보호 등)

①임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금게약에 따라 임차인이 주선한 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니된다.

 

관련 판례 

경매로 인해 선순위 저당권과 함께 후순위 임차권도 소멸하는 경우,낙찰자에게 임차권의 효력을 주장할 수 없습니다.

 

요약

임차한 건물이 경매가 실시되는 경우 임차권은 소멸하는 것이 원칙이나 선순위 담보권자가 없고, 상임법상 대항력을 갖춘 임차인이 경매에서 보증금을 전액 변제받지 못한 경우 예외를 인정하고 있습니다.

 

임차인의 대항력이 유지가 되고 선순위 담보권자가 없는 이상 보증금을 반환받을 때까지 낙찰자에게 임대차관계의 존속을 주장할 수 있어 낙찰자는 임대인의 지위에서 상임법상 임차인의 권리금 회수를 방해하지 말아야 합니다.