주택임대차법상 대항력 vs 경매에서 대항력

주택임대차법상 대항력 vs 경매에서 대항력

 

 

주택임대차보호법 3조에 근거한 대항력은 상대적 약자인 임차인이 임대차 기간과 보증금을 주장할 수 있는 주요한 권리로 경매에서 대항력은 임차인 권리분석에서 중요한 사항입니다. 경매에서 대항력의 의미와 주요 내용에 대해 알아봅니다.

 

대항력이란?

주택임대차보호법상 대항력이란 임차인이 임차 주택에 대해 제3자에게도 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 권리를 의미합니다.

 

채권계약인 임대차 계약이 경매 등으로 인해 권리에 문제가 생긴 경우 보증금 회수가 어려워질 수 있어 산대적 약자인 임차인의 재산권을 보호해 주기 위해 일정한 요건을 갖춘 경우 특별법에 의해 물권화 시킨 효과를 얻게 됩니다.

 

주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 

① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 

 

주택임대차보호법상의 대항력 

임차인이 임대차 계약을 제3자에게도 주장할 수 있는 권리로 임차인이 대항력을 갖추기 위해 필요한 요건은 주택 인도(점유)와 전입신고를 모두 다음 날부터 대항력이 발생합니다.

 

임차인이 대항력을 취득하면 소유권이 변경되어도 임차인은 임대차 계약 기간 동안의 권리를 보장받습니다. 다만 보증금 보호를 위한 우선변제권을 확보하기 위해서는 확정일자를 추가로 받아야 합니다.

 

경매에서의 대항력

주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 임차인이 낙찰자에게 기존 임대차 계약을 주장할 수 있는 권리를 의미하고 경매 개시 전에 대항력을 갖추어야만 권리를 주장할 수 있습니다. 

 

보증금은 대항력과 우선변제권을 갖춘 경우에 배당을 통해 우선적으로 받을 수 있습니다. 소액 임차인의 경우 최우선변제권이 적용되어 일부 보증금을 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있습니다.

 

주임법상 대항력 vs 경매에서 대항력 비교

구분	주임법상 대항력	경매에서 대항력
적용	소유자가 바뀌는 모든 상황(매매, 증여 등)	주택이 경매/공매로 넘어갈 때
성립 요건	주택 인도 + 전입신고	경매 개시 전에 대항력 성립 필요
효과	임대차 계약을 계속 유지	임차인이 경매 배당에 참여 가능
보증금 보호	대항력만으로는 보증금 보호 불가능	우선변제권이 있어야 배당 시 보증금 보호
최우선변제권	소액 임차인의 경우 일부 보호 가능	소액 임차인은 경매 시 최우선 변제 가능

 

요약

경매에서 대항력은 임차인의 거주권과 보증금 보호를 위해서 중요한 문제입니다. 대항력을 갖춘 선순위임차인과 소액임차인은 낙찰자가 인수해야 하기 때문에 임차인 권리분석 시 등기부등본과 전입세대열람원 등을 통해 임차인의 대항력과 우선변제권 여부를 파악해야 합니다.