등기부에 나오지 않는 주요 권리

등기부에 나오지 않는 주요 권리

 

 

경매물건의 권리분석 시 우선 등기부등본을 통해 소유권 및 부동산에 설정되어 있는 각종 권리를 확인하게 됩니다. 부동산 권리분석을 할 때, 등기부등본만으로는 확인할 수 없는 중요한 권리들이 있습니다. 등기부에 나오지 않는 중요한 권리에 대해 알아봅니다.

 

등기부에 나오지 않는 주요 권리

1. 대항력과 우선변제권

주택임대차법상 임차인이 주택의 인도(입주)와 전입신고를 마치면, 대항력이 발생하여 주인이 바뀌어도 계속 거주할 권리가 생기고 확정일자까지 받으면 우선변제권도 추가로 인정됩니다.

 

세입자의 실거주 여부는 임장을 통해 확인할 수 있고 매각물건명세서, 현황조서보고서, 임대차 현황 조사서 등을 통해 임차보증금, 임차인의 전입신고 및 확정일자 여부를 확인합니다.

 

2. 유치권

부동산의 점유자가 일정한 이유로 비용을 회수할 때까지 해당 부동산을 점유하며 우선 변제받을 수 있는 권리로 등기되지 않아도 성립 가능하기 때문에, 부동산 경매 시 중요한 요소가 됩니다.

 

유치권은 신고의무도 없고 등기도 필요 없이 점유로 성립을 하는데 경매의 권리분석 시에는 임장을 통해 확인하거나 매각물건명세서를 통해 확인할 수 있습니다.

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3. 법정지상권

토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우 건물 소유자가 일정한 요건을 충족하면 해당 건물을 계속 건물을 철거당하지 않고 사용할 수 있는 권리로 등기 없이도 성립 가능합니다.

 

경매 물건인 경우에는 건축물대장에 기재된 건축물소유주를 확인해서 토지소유주와 동일한지 여부를 확인하거나 매각물건명세서로 확인이 가능합니다.

 

4. 분묘기지권

분묘기지권은 타인의 토지에 조상의 묘를 둔 경우 묘지를 계속 관리하고 유지할 수 있게 관습법으로 인정하는 권리를 말합니다.

 

분묘기지권이 성립하면 토지 소유자도 분묘를 마음대로 이장할 수 없기 때문에  토지를 매입 후 개발이 어려워울 수 있어  현장조사를 통해서 확인을 해야 합니다.

 

 

5. 특수지역권

특수지역권은 지역 주민이 집합체의 관계로 각자 다른 소유자의 토지에 초목, 야생물 및 토사의 채취 방목 등을 수익 할 수 있는 권리로 마을 사람들이 공동 이용하는 토지에 성립되는 경우가 많습니다. 

 

토지를 매수할 경우 원하는 대로 사용이 어려울 수 있어 임장활동을 통해 해당 지역에 특수지역권의 존부를 탐문하여 확인해야 합니다.

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6. 조세채권

국세, 지방세 등 조세채권은 등기부에 공시되지는 않지만 조세채권우선의 원칙에 따라 경. 공매에서 다른 채권보다 우선해서 배당을 받을 수 있습니다.

 

세금 체납으로 인해 국세·지방세 체납처분 압류, 가압류가 설정될 경우 등기부등본에 확인이 되지만 미압류 조세채권은 매각물건명세서를 통해  확인합니다.

 

7. 위반건축물

위반건축물은 무단용도변경이나 시설물을 변경한 건축물로 위반건축물로 등재된 경우 매년 이행강제금이 부과됩니다. 위반건축물은 등기부에는 나오지 않아도 건축물대장이나 해당지자체의 허가과를 통해 확인을 할 수 있습니다.

 

요약

경매에서 부동산 권리분석 시 등기부등본을 통해 부동산의 소재나 면적 등 부동산의 현황은 물론 소유권 및 부동산에 설정되어 있는 각종 권리를 확인할 수 있습니다.

 

그러나 등기부에 나오지 않는 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 특수지역권, 대항력, 조세채권, 위반건축물 등 주요한 권리는 등기부에 나오지 않아 다른 경로를 통해 확인을 해야 합니다.