경매에서 소액임차인의 요건과 판단기준일 (상가)

경매에서 소액임차인의 요건과 판단기준일 (상가)

 

 

임차인을 보호하고 주거생활의 안정을 보호하기 위한 상가임대차보호법의 주된 내용은 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권과 소액임차인의 최우선변제권입니다. 경매의 배당절차에서 매우 유리한 소액임차인의 최우선변제권에 대해 알아봅니다.

 

소액임차인 최우선변제권의 의미

보증금 일정액 이하의 상가임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 규정에 의한 사업자 등록을 신청한 때에는 대항력이 인정되고 관할세무서장으로부터 계약서에 확정일자를 받은 임차인은 우선변제권을 행사할 수 있습니다.  

 

상가임대차보호법상 환산보증금의 범위에 해당되는 소액임차인은 선순위 채권자보다 보증금의 일정액에 대해 최우선적으로 변제를 받을 수 있는 최우선변제권을 취득하게 됩니다.

 

최우선변제를 받기 위한 요건

1. 대항력 확보

상가임차인이 대항력을 갖추려면 임차 상가의 주소로 사업자 등록을 완료해야 하고 실제로 상가에서 영업을 하고 있어야 합니다.

2. 우선변제권 충족

임대차 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 주민센터, 등기소, 세무서에서 받을 수 있습니다.

3. 소액임차인 요건 충족

소액임차인으로 인정받을 수 있는 보증금의 기준을 충족해야 하고 지역별로 소액임차인의 기준 보증금과 최우선변제금의 한도가 다릅니다. 

 

소액임차인 요건 및 최우선변제금 기준(2024년 기준)

기준시점	지역	환산보증금범위	소액임차인 보증금범위	최우선변제금
19.04.02 ~ 2025년 현재	서울특별시	9억원 이하	6,500만원 이하	2,200만원
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)	6억9천만원 이하	5,500만원 이하	1,900만원
	부산광역시(기장군 제외)	6억9천만원 이하	3,800만원 이하	1,300만원
	부산광역시(기장군)	6억9천만원 이하	3,000만원 이하	1,000만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	5억4천만원 이하	3,800만원 이하	1,300만원
	세종특별자치시, 파주시, 화성시	5억4천만원 이하	3,000만원 이하	1,000만원
	그 밖의 지역	3억7천만원 이하	3,000만원 이하	1,000만원

 

환산보증금이란?

환산보증금은 임대차계약에서 월세가 포함된 경우 보증금과 월세를 환산하여 구한 총액으로 소액임차인이 되기 위한 기준으로 사용되며, 경매에서 우선변제권을 받기 위해서는 이 환산보증금이 소액임차인 보증금 기준 이하이어야 합니다.

환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)

 

4. 배당요구종기일까지 배당요구

경매 진행 시 배당요구 종기일까지 배당요구서를 법원에 제출해야 합니다.

5. 배당기일 이전에 요건 충족

임차인이  배당기일 이전에 소액임차인 요건을 충족해야 최우선변제권을 받을 수 있습니다.

 

 

소액임차인 판단기준일

1. 담보권 실행경매 

담보권자가 담보물권을 실행하기 위해 경매를 개시하는 경우 최선순위 담보물권 설정일에 소액임차인 요건을 충족하면 소액임차인으로 인정됩니다.

 

사례

근저당권 설정일: 2022년 1월 1일

경매개시결정일: 2024년 3월 1일

임차인의 전입일: 2023년 5월 15일

보증금: 4,000만 원 (부산)

 

소액임차인의 보즘금 범위에 속하고  최선순위 담보물권 설정일인 2022년 1월 1일을 기준으로 소액임차인 여부를 판단합니다.

 

2. 강제경매

담보물권이 없는 경우에는 경매개시결정일을 기준으로 소액임차인 요건을 충족하면 소액임차인으로 인정됩니다.

 

사례

경매개시결정일: 2023년 6월 1일

임차인의 전입일: 2023년 5월 15일

보증금: 5,000만 원 (수도권)

 

소액임차인의 보즘금 범위에 속하고  경매개시결정일인 2023년 6월 1일을 기준으로 소액임차인 여부를 판단합니다.

 

요약

경매에서 상가임차인의 최우선변제권은 환산보증금 이내 소액임차인의 보증금 범위에 해당되어야 하고 소액임차인의 판단 기준은 강제경매인 경우 경매개시결정일을 기준으로 하고 임의경매인 경우 최초 담보물권 설정일을 기준합니다.

 

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