경매에서 진성임차인과 가장임차인(허위임차인)

경매에서 진성임차인과 가장임차인(허위임차인)

 

 

부동산 경매에서 경매대상물에 대한 권리분석은 낙찰 후 리스크를 줄이기 위해 중요한 과정입니다. 특히 임차인이 있는 경매 물건인 경우 임차인 분석을 잘못하면 임차보증금을 낙찰자가 떠안아야 하는 경우도 생기게 됩니다. 임차인 중에는 실제 임대차 계약을 체결하고 경매절차에서 배당금을 돌려받아야 하는 진성임차인이 있는가 하면 배당금을 수령할 목적으로 전입한 허위임차인이 있습니다. 진성임차인과 가장임차인에 대해 알아봅니다.

 

진성임차인과 가장임차인

진성임차인

진성임차인은 임대인과 임대차 계약을 체결하고 보증금을 지급한 후 실제로 거주하는 임차인으로 전입신고 및 확정일자를 받고 배당요구를 통해 보증금을 돌려받을 권리가 있습니다.

 

-거주 흔적이 있음

-정상적인 계약서 작성

-입주와 동시에 확정일자 받음

-제3자인 경우가 많음

-정상적인 배당 요구

 

가장임차인(허위임차인)

소유자(임대인)와 짜고 허위 임대차 계약을 체결하여 배당금을 편취하려는 목적을 가진 임차인으로 형식적인 전입신고만 해 놓고 실거주하지 않는 경우가 많습니다.

 

-거주 흔적이 없음

-계약서 위조 가능성

-전입기록이 없거나 경매직전에 전입

-소유자의 가족, 친인척 가능성

-허위 배당 요구 가능성

 

 

진성임차인과 가장임차인 구분해야 하는 이유

1. 낙찰자의 보증금 인수 위험 방지 

가장임차인을 제대로 확인하지 못하면 낙찰자가 허위 임차인의 보증금을 떠안을 수도 있습니다.

2. 채권자의 채권 회수 보호 

가장임차인이 배당금을 받으면 실제 돈을 빌려준 채권자가 돈을 회수하지 못하는 문제가 발생할 수 있습니다.

3. 낙찰 후 명도(퇴거) 문제 방지

가장임차인은 명도를 지연시키거나 추가 합의금을 요구하는 등 낙찰자에게 불리한 상황을 만들 수 있습니다.

4. 경매 낙찰자의 추가 비용 발생 방지

가장임차인이 존재하면 낙찰자는 예상치 못한 보증금 반환, 명도소송, 법률 비용 등을 부담해야 할 수 있습니다.

 

진성임차인과 가장임차인 비교

구분	진성임차인	가장임차인
실거주 여부	거주 흔적 있음 (우편물, 공과금 납부)	거주 흔적 없음, 공과금 미납
전입신고	정상적으로 이루어짐	경매 직전 전입하거나 전입 기록 없음
임대차 계약서	실거주 목적, 정상적인 계약서	계약서 위조 가능성, 시세보다 높은 보증금
확정일자	입주와 동시에 받음	경매 직전에 받음
소유자와의 관계	제3자(타인)인 경우가 많음	소유자의 가족, 친척, 지인
배당요구 여부	정상적으로 배당 요구	허위 배당 요구 가능성 높음

 

가장임차인 의심 체크리스트

1. 실거주 여부 확인

현장방문 시 이웃이나 관리사무소를 통해 거주여부를 문의하고 공과금 납부여부, 우편함 등을 통해 생활 흔적을 확인합니다.

2. 전입신고 및 확정일자 체크

임대차 계약 당시 전입신고와 확정일자를 받았는지 확인하고 전입신고와 확정일자를 경매개시 직전에 받았다면 의심해 보이야 합니다.

3. 임대차 계약서 확인

임대차 계약서 원본의 존재하는지 여부와 보증금이 시세와 비슷한지, 계약 기간이 일반적인 임대차 계약(2년)과 일치하는가 등을 확인합니다

4. 소유자와의 관계 조사

임차인이 소유자의 배우자, 자녀, 형제, 친척 등 가까운 관계인지, 임차인과 소유자가 같은 주소에서 살았던 기록이 있는지를 확인합니다.

5. 배당요구 여부 및 권리분석

배당요구를 했지만 거주 사실이 불확실하거나 법원 조사서에서 "허위 임차인 가능성 있음" 등의 주석이 있는지 여부를 확인합니다.

 

요약

임차인이 있는 경매물건에서 진성임차인과 가장임차인을 구별하지 못하면 낙찰자가 예상치 못한 금전적 손실을 볼 수 있습니다. 전입세대 열람, 실거주 여부 확인, 계약서 검토, 소유자와의 관계 분석 등을 통해 허위임차인을 정확하게 구분해야 합니다.