부동산 경매 관련 주요 법률
부동산 경매를 하기 위해서는 부동산 권리분석을 위한 민법에 대한 전반적인 지식뿐만 아니라 경매절차의 전반을 규정하는 민사집행법에 대해서도 숙지를 해야 합니다. 부동산 경매관련법에 대해 알아봅니다.
부동산 경매 관련 법률
1. 민사집행법
민사집행법은 채무자가 빚을 갚지 않을 때 채권자가 법원을 통해 강제집행 신청하는 부동산 경매 절차 전반을 규정하는 핵심 법률입니다.
경매개시요건은 채권자가 판결문, 공정증서 등 집행권원에 의해 법원에 경매신청을 하면 법원은 경매개시결정을 내리고 채무자에게 통보하게 됩니다.
경매 주요 절차
1. 경매신청
2. 경매개시결정 및 압류등기
3. 감정평가 및 매각기일 지정
4. 입찰공고
5. 입찰 진행 → 낙찰자 결정
6. 매각허가 결정
7. 대금납부
8. 소유권 이전 + 명도 절차
2. 부동산등기법
입찰에 참여하려는 사람은 부동산등기기록을 통해서 해당 부동산에 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등이 설정되어 있는지를 확인할 수 있습니다.
부동산 낙찰 후 낙찰자가 매각대금을 전액 납부하면 법원 확정 판결로 등기 가능하고 집행관 또는 법원이 작성한 등기촉탁서로 소유권이전등기가 이루어집니다.
3. 민법
민법은 경매 대상인 부동산에 대한 소유권, 저당권, 지상권, 임차권 등은 모두 민법상 물권 또는 채권으로 경매로 부동산을 취득해도, 기존의 권리가 말소되거나 인수되느냐는 민법의 규정과 해석에 따릅니다.
저당권 실행, 권리 인수 여부, 임차인보호, 지상권, 유치권, 등기우선순위 등 부동산 위에 얽힌 법적 권리관계를 제대로 이해하고 분석하는 기준이 되는 법률이 민법입니다.
관련법률
-부동산 물권변동의 효력 (민법 제186조)
-저당권 및 그 효력 (민법 제356조~제368조)
-법정지상권 (민법 제366조)
-유치권의 성립 요건 (민법 제320조~제326조)
-임대차 관련 규정 (제618조~제640조 + 임대차보호법)
4. 국세징수법 / 지방세징수법
공매는 국가나 지방자치단체에 세금을 체납한 경우, 체납자의 재산(부동산 등)을 행정절차에 따라 매각하는 방식입니다. 세금 체납 시 체납자의 부동산은 한국자산관리공사(온비드)를 통해공매로 처분이 되고 민사집행법상 경매와 달리 행정기관이 세법에 따라 집행합니다.
공매주요절차
1. 체납 발생
2. 재산조사 및 압류 결정
3. 한국자산관리공사(캠코)에 매각 의뢰
4. 감정평가 및 최저입찰가 결정
5. 온비드에 공매 공고
6. 입찰진행(전자입찰)
7. 낙찰자 결정
8. 대금 납부 및 소유권 이전
5. 형사소송법
범죄수익으로 인정된 부동산은 수사기관이나 법원이 형사판결을 통해 해당 부동산을 압류 절차를 거쳐 국가가 몰수하여 국가 소유로 넘어가 국가 명의로 등기이전이 진행됩니다.
국가 자산이 된 부동산을 기획재정부 또는 법무부가 한국자산관리공사(캠코) 등에 의뢰하여 온비드 또는 법원 경매 방식으로 공개 매각하고 수익은 국고로 귀속됩니다.
제48조(몰수의 대상과 추징)
① 범인 외의 자의 소유에 속하지 아니하거나 범죄 후 범인 외의 자가 사정을 알면서 취득한 다음 각 호의 물건은 전부 또는 일부를 몰수할 수 있다.
1. 범죄행위에 제공하였거나 제공하려고 한 물건
2. 범죄행위로 인하여 생겼거나 취득한 물건
3. 제1호 또는 제2호의 대가로 취득한 물건
6. 주택임대차보호법 / 상가임대차보호법
경매대상 물건에 세입자(임차인)가 있을 경우 낙찰자가 임차인을 인수해야 하는 경우가 있어 임차인의 대항력 우선변제권 등 임차인 보호와 낙찰자의 의무를 규정인 주택임대차보호법 / 상가건물임대차보호법을 숙지해야 합니다.
-주택임대차법 제3조(대항력)
-주택임대차법 제3조의2(우선변제권)
-주택임대차법 제8조(보증금 반환청구권)
-주택임대차법 제8조의2(소액임차인의 최우선변제권)
부동산 경매 관련 6가지 주요 법률 외에 공공기관이 토지를 수용할 때 보상 절차를 규정한 '토지보상법', 재개발·재건축 관련 절차를 규정한 '도시 및 주거환경정비법' 부동산 개발이나 용도에 직접적 영향을 미치는 ' 건축법 / 국토계획법' 등도 관련이 있습니다.
요약
부동산 경매 관련 주요 법은 민사집행법, 부동산등기법, 민법, 국세징수법(지방세징수법), 형사소송법, 주택(상가)임대차보호법 등이 있고 도시및 주거환경 정비법, 건축법, 국토계획법 등도 관련이 있습니다.